Der mit einem Immobilienmakler geschlossene Formular-Makleralleinauftrag kann grundsätzlich auf sechs Monate Laufzeit ausgelegt werden; auch eine automatische Verlängerung nach dieser Mindestzeit um jeweils drei Monate ist möglich. Allerdings muss dem Auftraggeber im eigentlichen Vertragstext ein Kündigungsrecht (hier: Frist von vier Wochen) eingeräumt werden (BGH).
Eine Frau wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen. Sie wandte sich daher an eine Maklerin. Mit dieser schloss sie einen »Alleinverkaufsauftrag «. Nach dem von der Maklerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet; er sollte sich nach diesem Zeitraum jeweils um drei weitere Monate verlängern, falls er nicht gekündigt würde.
In dem Alleinverkaufsauftrag wurde um »Beachtung von beigelegten Informationen für den Verbraucher« gebeten. Hierbei handelte es sich um drei, ebenfalls vorformulierte Anlagen der Maklerin. Dort hieß es unter Anderem: »Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.« Die Wohnungseigentümerin kündigte die Maklervereinbarung in der Folgezeit nicht; sie beauftragte jedoch kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies ihr eine Kaufinteressentin nach, an die die Wohnungseigentümerin kurze Zeit später ihre Eigentumswohnung verkaufte. Der Makler erhielt von der Verkäuferin die vereinbarte Provision.
Daraufhin verlangte die ursprüngliche Maklerin von der Verkäuferin Schadenersatz in Höhe der entgangenen Provision. Der Bundesgerichtshof hielt einen solchen Schadenersatzanspruch grundsätzlich für möglich, wegen Besonderheiten des vorliegenden Falls wurde die Zahlungsklage der Maklerin jedoch im Ergebnis abgewiesen.
Formularvertrag und Verlängerungsklausel möglich
Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich dieser zum Tätigwerden verpflichtet ist grundsätzlich möglich; durch diesen Vertrag verzichtet der Maklerkunde auf sein Recht, einen anderen Makler mit der Suche nach Käufern während der Laufzeit des Vertrags zu beauftragen. Ein solcher Vertrag kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wirksam auch als Formular- Alleinauftrag vereinbart werden.
Hierbei kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zudem eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für einen solchen Alleinauftrag ist eine solche Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen.
Darüber hinaus sei die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makler-Alleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ebenfalls grundsätzlich unbedenklich. Denn der Maklerkunde werde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn – wie hier – grundsätzlich eine Kündigungsfrist von vier Wochen vorgesehen sei.
Kündigungsrecht war lediglich in Anlagen zum Vertrag geregelt
Gleichwohl kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass sich im vorliegen den Fall die Maklerin wegen ihres Provisionsanspruchs nicht auf den Maklervertrag berufen konnte. Denn die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung war unwirksam. Grund: Das Erfordernis, bei Kündigung eine Frist von vier Wochen einzuhalten, ergab sich lediglich aus einer Anlage zum Formularvertrag. Aus dem Hinweis im eigentlichen Vertrag, wonach Anlagen zum Vertrag mit »Informationen für Verbraucher« zu beachten seien, ergebe sich für den Maklerkunden nicht, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt, nämlich zum Kündigungsrecht unter Einhaltung einer bestimmten Frist, enthielten.
Die Regelungen zur Einhaltung der vierwöchigen Kündigungsfrist war somit nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel ausschließlich zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten konnte, war die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam. Somit konnte die Maklerin keinen Schadenersatz in Höhe ihrer entgangenen Maklergebühr verlangen.