Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat einige Klauseln eines vorformulierten Bauvertrags für unwirksam erklärt. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstießen gegen das seit dem 01. 01. 2018 geltende neuen Bauvertragsrecht. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bisher zu diesem neuen Bauvertragsrecht noch nicht ergangen; deshalb hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main ausdrücklich die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Der Fall
Ein Verbraucherschutzverband hatte sich die von einem Bauunternehmen für die schlüsselfertige Erstellung von Wohnhäusern verwendeten vorformulierten Bauverträge genauer angesehen. Hierbei hielt der Verbraucherschutzverein zahlreiche Vertragsbedingungen des Planungs- und Bauvertrags für unwirksam. Auch das mit der Prüfung befasste Gericht erachtete 18 Klauseln in dem Planungs- und Bauvertrag für unwirksam, da sie gegen das neue Bauvertragsrecht verstoßen hatten. Nachfolgend wird auf einige unwirksame Klauseln eingegangen.
Klausel zu »Grundstücksgegebenheiten«
Das Gericht untersagte dem Bauunternehmen die Verwendung einer Klausel, wonach die Beteiligten, also Bauherr und Bauunternehmen, davon ausgehen, dass »keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen«. Diese Klausel sei – so das Oberlandesgericht– für einen durchschnittlichen Verbraucher völlig unverständlich. Ihm sei vollkommen unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es bereits unüblich beschaffen sei. »Es gebe eben kein Baugrundstück von der Stange«, so das Gericht.
Klausel zur Verhinderung des Anordnungsrechts
Gleichfalls unwirksam war die Regelung, wonach, wenn der Bauherr statt der vorgelegten Ausführungsplanung wesentliche Änderungen forderte, die Vertragsparteien »verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen«. Diese Klausel lasse den ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers bei der Abfassung des neuen Bauvertragsrechts außer Acht. Denn dort sei dem Bauherrn ausdrücklich ein einseitiges Anordnungsrecht zugebilligt, sofern keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zustandekomme. Mit der Vertragsklausel werde jedoch – zu Unrecht – der Eindruck erweckt, dass der Bauherr unbedingt eine Nachtragsvereinbarung benötige.
Klausel zu Gewicht von Baufahrzeugen
Unzulässig war nach Einschätzung des Gerichts eine Klausel, nach der der Bauherr dafür Sorge zu tragen habe, dass das Grundstück »mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 t befahren werden kann«. Ein durchschnittlicher Verbraucher könne keinesfalls verlässlich beurteilen, ob sein Grundstück für solche Baufahrzeuge geeignet sei. Dies hänge von der Beschaffenheit seines Grundstücks ab, insbesondere den Bodenverhältnissen, sowie von der Beschaffenheit der Baufahrzeuge. Beides sei dem Kunden nicht bekannt.
Klausel zur Abnahme des Bauwerks
Schließlich war auch die Klausel unwirksam, wonach das Bauwerk als abgenommen gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde »und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat«. Die Richter verwiesen auf Folgendes: Zum einen müsse der Unternehmer in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen. Zum anderen sei nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme auszugehen, wenn der Besteller wegen eines Mangels – nicht: mehrerer Mängel – die Abnahme verweigert hat. Ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich sei, spiele nach den gesetzlichen Vorschriften ebenfalls keine Rolle.