Vermieterin rechnete über Jahre die Betriebskosten nicht ab - Mieter stellte Mietzahlungen ein
von Heinz G. Schultze, Fachanwalt für WEG- und Mietrecht, Fachanwalt für Baurecht
Der Mieter bezog 2012 eine Wohnung in Düsseldorf. Vermieterin war eine aus Eheleuten bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Zur Nettomiete von 1.000,00 € kamen monatliche Vorauszahlungen von 303,75 € hinzu. Die Vermieterin rechnet im weiteren Verlauf kein einziges Wirtschaftsjahr ab. Im August 2016 entrichtete der Mieter nur die Betriebskosten und danach stellte er die Mietzahlungen vollständig ein. Erstmals Ende 2016 forderte der Mieter die Vermieterin zur Erteilung der ausstehenden Betriebskostenabrechnungen auf. Im November kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum 30.4.2017. Anlässlich der Rückgabe der Wohnung schloss der Gesellschafter (Ehemann) der GbR einen Vergleich mit dem Mieter, in dem auf alle wechselseitigen Ansprüche verzichtet wurde.
Die Gesellschafterin (Ehefrau) klagte daraufhin u.a. rückständige Miete ein. Der Mieter verteidigte sich mit dem Vollabgeltungsvergleich und erklärte hilfsweise Aufrechnung mit den seines Erachtens rückforderbaren Betriebskostenvorauszahlungen. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Bezahlung von knapp 9.000 € Miete. Die Berufung hatte Erfolg. Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage insgesamt ab. Zur Begründung führte es aus, der Mieter könne die Betriebskostenvorauszahlungen zur Aufrechnung bringen; diese überstiegen die Mietforderung, so dass die Klage abzuweisen sei.
Beide Parteien legten Revision zum BGH ein. Der BGH hob das Landgericht mit Urteil vom 7.7.2021 auf. Schon prozessual sei das Urteil fehlerhaft. Die Gesellschafterin (Ehefrau) klage die Miete der GbR ein, wozu sie nicht befugt sei. Forderungsinhaberin sei die GbR. Hieran ändere auch der Antrag nichts, wonach der Beklagte verurteilt werden solle, an die GbR zu bezahlen. Nach der gesetzlichen Regelung sei von einer Gesamtvertretung der Gesellschafter auszugehen (§ 709 Abs. 1, § 714 BGB). Der einzelne Gesellschafter könne diese Anforderung auch nicht im Rahmen einer Klage durchbrechen, da andernfalls die übrigen Gesellschafter immer Gefahr liefen, in ggf. kostenträchtige Prozesse verwickelt zu werden, die ein Gesellschafter allein angestrengt habe. Da weder eine Alleinvertretungsbefugnis vorgetragen sei, noch ein gewillkürte Prozessstandschaft, sei das landgerichtliche Urteil fehlerhaft und der Rechtsstreit zurück zu verweisen.
Mit der Zurückverweisung gab der VIII. Zivilsenat der Akte noch folgende Hinweise mit auf dem Weg. Das Berufungsgericht habe zunächst zu prüfen, ob der Gesellschafter (Ehemann) hinsichtlich des Vergleichs seinerseits Vollmacht gehabt habe allein zu handeln. Nur dann könne der Vergleich auf den Forderungsbestand eingewirkt haben.
Ferner stünde dem Mieter entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht die Betriebskostenvorauszahlungen hinsichtlich des gesamten Zeitraums für 2014 bis 2016 zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne der Mieter im laufenden Mietverhältnis zwar die Vorauszahlungen nicht zurückfordern, wenn der Vermieter mit der Abrechnung der Betriebskosten in Verzug komme; er könne aber die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten (Urteil vom 29.3.2006, VIII ZR191/05 – ZIV 2006, 57). Mit Urteil vom 26.9.2012 entschied der BGH darüber hinaus, dass der Mieter im beendeten Mietverhältnis die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückfordern könne, wenn die Abrechnung ausbleibe; das gelte nur dann nicht, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis es versäumt habe, von seinem Recht zur Zurückbehaltung Gebrauch zu machen, (VIII ZR 315/11 – ZIV 2012, 72). Das Landgericht vertrat die Auffassung, das Rückforderungsrecht bestehe schon dann, wenn der Mieter nur irgendwann einmal vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht habe, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Das träfe nicht zu, so der VIII. Zivilsenat weiter in den Urteilsgründen. Vielmehr habe der Mieter nur bzgl. der Jahre ein Rückforderungsrecht, bei denen er nicht mit einer Zurückbehaltung der Vorauszahlungen Druck ausüben konnte, etwa weil noch gar keine Abrechnungsreife vorlag. So stünde dem Mieter für das Jahr 2014 kein Rückforderungsrecht zu. Die Abrechnungsfrist habe mit dem Ablauf des Jahres 2015 geendet. Der Mieter habe daher noch das gesamte Jahr 2016 Zurückbehaltung ausüben können, was er nicht genutzt habe. Eine Rückforderung dieser Vorauszahlungen scheide daher aus, VIII ZR 52/20.