I. Bedeutung des Wertermittlungsrechts
Wird etwa durch städtebaurechtliche Maßnahmen in Eigentumspositionen eingegriffen, kommen die Wertermittlungsvorschriften zur Anwendung, wenn der Verkehrswert ermittelt werden soll, weil Entschädigungen bei Enteignungen notwendig werden, ebenso bei der Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts und die Ermittlung des Ausgleichsbetrages bei Sanierungsmaßnahmen. Ein Gutachterausschuss muss dann nach dem Baugesetzbuch ein entsprechendes Verkehrswertgutachten erstatten.
Aber auch für weitere Bereiche ist das Wertermittlungsrecht von Bedeutung, etwa für Fachplanungsgesetze (in Verbindung mit den Enteignungsgesetzen der Länder), für das Bundeskleingartengesetz und das Preisstatistikgesetz. Auch für die steuerliche Bewertung wird auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Im Wirtschaftsleben ist der Begriff des Verkehrs- bzw. Marktwerts ebenfalls anerkannt und wird insbesondere von Grundstückssachverständigen zugrunde gelegt.
Auf dem Grundstücksmarkt trägt das Wertermittlungsrecht wesentlich zur Transparenz bei. Zentrales Instrument für eine bundesweite Grundstücksmarkttransparenz ist der vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse erstellte Immobilienmarktbericht Deutschland, der im Zweijahresrhythmus erscheint.
II. Absicht und Ziel der Novellierung
Nach Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 begann man, Vorgaben für die einzelnen Wertermittlungsverfahren zu erarbeiten. Die Einzelheiten und Verfahren werden in gesonderten Richtlinien geregelt, wie die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und Ertragswertrichtlinie (EW-RL) sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006, die zu einem späteren Zeitpunkt in eine „Immobilienwertermittlungsrichtlinie“ zusammengeführt werden sollten.
Diese können jedoch keine bundesweit einheitliche und marktgerechte Wertermittlung sicherstellen, da sie rechtlich nicht verbindlich sind – die Bundesländer haben sie nur teilweise im Erlasswege für verbindlich erklärt – , sondern lediglich Empfehlungen für alle in der Wertermittlung Tätigen darstellen. Insbesondere eine einheitliche Ermittlung der Bodenrichtwerte ist somit nicht gegeben.
Angesichts angespannter Immobilienmärkte wurde seit 2013 das Ziel einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz durch den Gesetzgeber deutlich aufgewertet. Insbesondere um stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und sonstiger der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt, die derzeit auf sechs Regelungswerke verteilt sind, soll das materielle Wertermittlungsrecht nun vollständig geordnet und wie aus einem Guss neu geregelt werden.
Die Vorgaben der bisherigen Richtlinie sollen weitgehend in eine verbindliche Verordnung überführt werden, d.h. die wesentlichen Grundsätze aus den bisherigen Richtlinien werden künftig in der ImmoWertV 2021 selbst geregelt. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang vorgesehen (etwa geringer Korrektur- und Präzisierungsbedarf).
Für weitergehende Ausführungen, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.
1. ImmoWertV 2021
Das Bundeskabinett hat die ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) am 12. Mai 2021 beschlossen. Sie bedarf nach Artikel 80 Absatz 2 des Grundgesetzes und § 199 Absatz 1 BauGB der Zustimmung des Bundesrats. Die Beschlussfassung des Bundesrats ist für den 25. Juni 2021 vorgesehen. Die Verordnung soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten.
Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handelt, war das BMI im Verordnungsgebungsverfahren bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Daher fand abweichend vom Üblichen eine zweistufige Beteiligung statt.
In der ersten Beteiligungsphase ("Jedermann-Beteiligung"), die in der Zeit vom 19. Juni bis zum 21. August 2020 stattfand, bestand nicht nur für Länder, kommunale Spitzenverbände und Verbände, sondern für jedermann, insbesondere für die gesamte Fachöffentlichkeit die Möglichkeit zur Stellungnahme zu beiden Entwürfen. Diese wurden anschließend intensiv ausgewertet.
Der aufgrund der Ergebnisse der ersten Beteiligungsphase geänderte Entwurf der ImmoWertV war im Februar 2021 Gegenstand einer zweiten Beteiligungsphase für kommunale Spitzenverbände, Länder und Fachverbänden. Die Anhörungen der kommunalen Spitzenverbände, der Länder und der Fachverbände fanden Anfang März 2021 statt.
2. Muster-Anwendungshinweise
Die ergänzenden Anwendungshinweise stellen Erklärungen zu den einzelnen Vorschriften und Anlagen der ImmoWertV 2021 dar und sollen – anders als die bisherigen Richtlinien – keine vom Aufbau der Verordnung unabhängiger Darstellung von Verfahrensweisen mehr beinhalten, sondern sich jeweils auf konkrete Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung beziehen.
Die Hinweise sollen nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens dem entsprechenden Gremium der zuständigen Fachministerkonferenz mit der Empfehlung der Beschlussfassung übermittelt werden.
Im Fall der Beschlussfassung durch die Fachkommission dient die ImmoWertA als Muster für entsprechende Erlasse der Länder. Die ImmoWertA sind somit vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen.
III. Ausblick
Mit der ImmoWertV 2021 und den ergänzenden Muster-Anwendungshinweisen soll das Immobilienwertermittlungsrecht insgesamt gleichsam aus einem Guss neu geregelt werden. Dadurch wird die angestrebte bundesweit einheitliche Anwendung der Grundsätze der Wertermittlung sichergestellt und zugleich die Übersichtlichkeit des Wertermittlungsrechts deutlich gesteigert. Bereits der Wegfall von fünf unterschiedlichen Richtlinien wird einen Beitrag zur Rechtsvereinfachung leisten.