Die Zustimmung zur Errichtung einer Nachbarwand ist unwiderruflich und bezieht sich auch auf Bauteile, die deren Abschluss dienten und die Benutzung des überbauten Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigten; hierzu gehöre auch ein Dachüberstand (Ortgang). Wenn aber der Dachüberstand nach der Dachneueindeckung weiter in das Grundstück ragt, ohne dass dies bautechnisch veranlasst ist, kommt ein (teilweiser) Rückbau durchaus in Betracht.
von Heinz G. Schultze, Fachanwalt für WEG- und Mietrecht, Fachanwalt für Baurecht
Nachbarn im Gerichtssprengel des AG Schwetzingen stritten über den Luftraum über einem der Grundstücke. Der eine hatte einen Anbau an sein Haus er- richtet, dessen Giebel genau auf der Grundstücksgrenze stand (sog. Nachbarwand). Der Giebel wies einen Dachüberstand auf (sog. Ortgang), der weiter in den Luftraum des benachbarten Grundstücks – das nicht bebaut war – hineinragte. 2007 wurde das Dach neu eingedeckt, wobei der Bauherr eine optisch abweichende Ausführung des Dachüberstandes veranlasste.
Der Nachbar des Bauherren forderte den Rückbau des Dachüberstandes bis zum bündigen Abschluss der Giebelwand. Seine Klage vor dem Amtsgericht blieb erfolglos. Gleiches galt für die Berufung, in der der Kläger auch den Hilfsantrag stellte, festzustellen, dass der Bauherr wenigstens dann zum Rückbau verpflichtet sei, wenn auch er sein Grundstück bebauen würde.
Erst die Revision zum BGH brachte den Nachbarn einen Schritt weiter. Die Bundesrichter des V. Zivilsenates führten im Urteil 12.3.2021 aus, dass ein Grundstückseigentümer auch die Benutzung des Luftraumes über seinem Grundstück zustünde, § 905 BGB. Beeinträchtigungen seien aber zu dulden, soweit der Eigentümer an der Ausschließung der Benutzung des Luftraumes kein Interesse habe. Die vom Berufungsgericht für die Frage der Duldung herangezogene Norm des badenwürttembergischen Nachbarrechts (§ 7b NRG BW) sei nicht einschlägig. Die Vorschrift setze das Bestehen einer sog. Grenzwand voraus. Eine Grenzwand werde bis an die Grenze gebaut, bleibe aber vollständig auf dem Grund und Boden des einen Grundstücks. Die Nachbar-, Kommun- oder halbscheide Giebelwand stehe dagegen auf der Grundstücksgrenze und diene beiden Grundstückseigentümern. Mangels einschlägiger landesgesetzlicher Regelungen sei daher ausschließlich Bundesrecht anzuwenden.
Eine Nachbarwand führe dazu, dass die Überbauvorschriften der §§ 912 ff nicht anwendbar seien und die Wand von beiden Nachbarn benutzt werden dürfe (vgl. BGH-Urteil vom 11.4.2008, V ZR 158/07 – ZIV 2008, 25). Die Zustimmung zur Errichtung einer Nachbarwand sei unwiderruflich und binde auch die Rechtsnachfolger (vgl. BGH-Urteil vom 21.10.2011, V ZR 10/11). Die Zustimmung beziehe sich dabei im Zweifel nicht nur auf die Wand selbst, sondern auch auf Bauteile, die deren Abschluss dienten und die Benutzung des überbauten Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigten, solange es auf der anderen Seite an einem Anbau fehle; hierzu gehöre auch ein Dachüberstand (Ortgang). Nur wenn der Dachüberstand nach der Dachneueindeckung nunmehr weiter in das Grundstück rage, ohne dass dies bautechnisch veranlasst sei, komme ein (teilweiser) Rückbau in Betracht.
Sobald die Nachbarn ihrerseits ihr Grundstück bebauen wollten, müssten die Bauherren den Dachüberstand allerdings auf ihre Kosten zurückbauen, damit die Nutzung der Nachbarwand gewährleistet sei. Eine Kostenteilung nach § 922 S. 2 BGB komme nicht in Betracht, da der Rückbau keine Unterhaltsmaßnahme im Sinne der Vorschrift sei. Solange der Nachbar nicht anbaue, stehe die Nachbarwand ohnehin im Alleineigentum des Bauherren, weshalb er allein auch für die Unterhaltung zuständig sei. Erst mit dem Anbau werde die Nachbarwand eine im Miteigentum beider Nachbarn stehende Grenzeinrichtung (vgl. BGH-Urteil vom 17.1.2014, V ZR 292/12). Der Rechtsstreit wurde zur weiteren Sachverhaltsaufklärung, etwa einer Vergrößerung des Dachüberstandes an das Landgericht Mannheim zurückverwiesen, V ZR 31/20.